原标题：我劝这位“二房东”耗子尾汁！

来源：瞭望智库

本文转载自微信公众号“CGTN”（ID：cgtnofficial），原文首发于2020年11月26日，原标题为《长租公寓暴雷：蛋壳因何而碎？多方利益如何保全？》，不代表瞭望智库观点。

近日来，与蛋壳公寓合作的房东与房客都陷入了危机。

受疫情影响，许多长租公寓因为资金链断裂连续暴雷，蛋壳公寓名列其中。

这个在线平台隶属于在纽约上市的凤凰树控股有限公司，标榜通过合住空间为大都市的年轻人提供“负担得起的”住房。房东将房子委托给蛋壳，由蛋壳装修并添置家具后出租给租户。

然而，自今年9月以来，北京、上海和杭州等多地陆续有房东曝出蛋壳拖欠租金。

被拖欠租金的房东想要解除合约，收回房子重新出租，但付了房租的租客并不愿意离开。于是，部分房东采取了切断水电供应或换锁等手段逼迫租客搬离，矛盾进一步升级。

房东与租客的窘境受到了舆论的关注，截至周三下午，话题#蛋壳公寓#在微博上的相关帖文已经超过22.6万条，浏览量超过5.8亿次。

蛋壳公寓的官方微博账号于11月16日发文称：“我们没有破产，我们也不会逃跑。”

目前记者无法联系到该公司获取进一步的信息。

因“盛”而“衰”？

蛋壳公寓的经营困局让不少人开始质疑蛋壳基于信贷手段的激进扩张政策。

类似蛋壳这样的租赁平台通常会将有几间卧室的普通公寓分割成小单元，用于合住，这样的房源对于年轻客户，尤其是应届毕业生来说更加经济实惠。

相较于竞争对手，蛋壳的价位更加低廉。但天下哪有免费的午餐，蛋壳的优惠和折扣都附带着风险——租客需要缴纳半年或者一年的房租来获得相对优惠的租房价格，而如果租客无力一次性支付，则可以选择公寓提供的金融机构进行分期支付，也就是贷款，然后再分期还清。

“我不知道会涉及到消费贷款，”租户小张透露，“是在我签了租赁合同之后，工作人员才让我再签一份消费贷款合同。”

小张于是向微众银行贷款支付了一年期的房租。微众银行是中国第一家数字银行，由互联网巨头腾讯为首的多家企业集团创办。

目前小张已经被房东赶走，换了一个住所，但她面临着一个艰难的决定——是否继续还贷以保持一个完美的信用记录。

16日下午，与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行在其官方微博发布公告称，根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，租户和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权。建议租户在已付租期间继续居住，保障租户的权益。如果客户合法权益受到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议通过法律途径维护正当权益。

针对已被迫搬离的租户，微众银行建议，登录“微众银行租住消费贷款”公众号，回复“信息登记”。微众银行将尽快核实确认，协助解决租赁纠纷，就贷款事宜做出适当安排，尽量保护租户利益。至少在2021年3月31号前，租户征信将不受影响。

而蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款占公司租金收入约80%，2017年和2018年这一比例分别约为90%和88%。

凭借巨额资金，蛋壳公寓在五年内迅速从北京扩展到国内的13个城市。根据该公司提交的文件，其运营的公寓单元数量从公司成立那年的2434套，跃升到2020年初的415459套。

但不断上升的营收并不足以缓冲其激进扩张造成的财务损失，也不足以抵御新冠疫情对租赁市场造成的冲击。

该公司报告显示，蛋壳公寓在今年第一季度净亏损人民币12.344亿元（约合1.743亿美元），而2019年同期的亏损为8.162亿元。

目前，北京市住建委已经针对蛋壳公寓成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。受北京市相关部门邀约，多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜，我爱我家更是被传出是潜在接盘方。

但我爱我家的相关负责人随后否认了这一消息。

11月以来，深圳、武汉、西安、重庆等地相继发文规范租赁市场。11月25日，深圳市住建局发布关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知，《通知》明确，物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

延伸阅读

我见过更深的套路是长租公寓

资金链断裂、跑路、信息不对称

本文转载自微信公众号“CGTN”（ID：cgtnofficial），原文首发于2020年9月8日，原标题为《我见过更深的套路是长租公寓 |资金链断裂、跑路、信息不对称》，不代表瞭望智库观点。

近期，长租公寓频频“爆雷”。据广州市房地产租赁协会统计，今年以来“爆雷”的长租公寓达26家，仅刚刚过去的8月，全国就有15家公寓倒闭。

8月20日，长租公寓公司杭州鼎家宣布停止运营，鼎家方面宣称因经营不善导致资金断裂。很多房东称没收到租金，租客房租变贷款，此次约有4000户租客受损涉及的网贷平台也有6家。

8月23日，上海寓团发布公告称，宣布接盘鼎家旗下资产，但不接盘债务和纠纷。

1。业主与寓团公司在原合同上续签2年，寓团公司将一次性补偿50%-100%月租金；2。 一次性补偿150%-200%月租金，并将原合同续签3-5年。

2020年，长租公寓业内两家头部上市公司青客和蛋壳也相继爆出资金问题。

尤其是受到今年疫情影响，很多长租公寓企业的资金回笼压力较大。

长租公寓的本质是？

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。

分散式主要从租赁中介业务延展而来，也就是我们俗称的“二房东”。

市场上的长租公寓比较常见于“二房东”。

2

长租公寓高收低租模式注定容易爆雷

Q：什么是高收低租？

A：就是用高于市场的价格，去收房东的房子，再低价租给房客。

可能有网友会问，这样做不会亏本吗？

长租公寓的核心就是长租，租户要长时间租房，并且租金一次性结清，而给房东的钱则是一个月结一次。

长租公寓提前收到的从租户那里筹集的“资金池”，都有可能被公司再利用，再投资。

然而，目前，热点城市的“散租”回报率只有2%~3%，而长租公寓还要将装修、管理等成本搭进去，自然很难赚钱。

这种酷似“新庞氏骗局”的套路，注定是拆东墙，补西墙，商业模式薄弱。

3

双向“收割”

跟其他套路不同，长租公寓的收割对象有些特殊。

房东和租客两头通吃。

一般印象中，房东都是比较强势的一方。

但房东与长租公寓平台是有合同的，很多房东表示，长租公寓平台要求房东降房租，否则就解约。

中介卷款跑路，房东从中介方收不回钱，租客表示租金已经交给中介，租客和房东也会产生纠纷，房东的房子能不能顺利出租也是一个问题。

还有些房子的房东还在还房贷，长租公寓跑路，银行的贷款对房东也是压力。

相对于房东，当然还是租客损失较大。

长租公寓的租客一般都是年轻人，很多都是大学生或是刚走入社会的年轻人。

他们的经济基础和收入有限，签订的又是长期合同。对年轻人来说，几万块的租金压力还是比较大的。

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长租公寓的未来在哪？

房价高企，鼓励租房的初心很好。

一来，租房的人多了，买房的人自然就少了，可以缓解房地产的供需失衡矛盾。其次，还可以整合租房市场的乱象，形成规模化的租房体系，优惠的房租可以为初入社会的年轻人省下一些租房的开支。

今年猝不及防的疫情，使得长租公寓的资金回笼缓慢。再者，有些长租公寓企业盲目扩张，只想赚快钱，根本就没有进行有效风险控制，都使得今年的长租公寓爆雷，也亟需全面革新。

长租公寓产业如脱缰的野马一样狂奔，或许投资人和创始人都应该静下心来，思考租赁模式的初心是啥？而不是一味地“高进低出”，疯狂扩张商业版图。

责任编辑：武晓东 SN241